IPTU e ITR: o dever do Município de agir de ofício sobre áreas não rurais

Grande parte dos Códigos Tributários Municipais ainda adota uma redação genérica ao tratar da não incidência do IPTU sobre imóveis urbanos utilizados para fins rurais, limitando-se a afirmar que o imposto “não incide” quando houver exploração agrícola, pecuária, extrativa ou agroindustrial. Embora correta em sua essência, essa formulação é incompleta e, na prática, gera um efeito indesejado: a inércia do Município diante de imóveis com destinação econômica mista, nos quais apenas parte da área é efetivamente rural.

A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal é clara ao afirmar que o critério determinante para a incidência do IPTU ou do ITR é a destinação econômica da área, e não a existência de matrícula única ou a simples localização do imóvel em perímetro urbano. Se assim é, não há fundamento jurídico para que áreas não exploradas ruralmente permaneçam fora da tributação municipal apenas porque integram o mesmo imóvel.

Diante disso, a legislação municipal precisa avançar. Não basta prever a não incidência do IPTU sobre imóveis urbanos utilizados para fins rurais; é indispensável disciplinar expressamente o tratamento das áreas com destinação mista. É nesse ponto que se impõe a previsão normativa do desdobramento cadastral de ofício, exclusivamente para fins tributários.

Ao prever que, constatada a coexistência de área rural e área urbana no mesmo imóvel, o Município procederá, de ofício, à segregação cadastral, o Código Tributário Municipal deixa claro que não se trata de faculdade, mas de poder-dever da Administração Tributária. Essa atuação não interfere no Registro de Imóveis nem cria nova matrícula imobiliária; trata-se de matrícula ou unidade fiscal, criada no âmbito do cadastro municipal, com o único objetivo de identificar corretamente o fato gerador e a base de cálculo do IPTU.

Essa distinção é fundamental. O Município não invade a competência da União nem promove bitributação. Ao contrário, assegura que cada tributo incida apenas sobre a área que lhe corresponde, vedando qualquer sobreposição entre IPTU e ITR. A área comprovadamente rural permanece sujeita ao ITR; a área urbana, ainda que integrante da mesma matrícula, passa a ser corretamente tributada pelo IPTU.

A atuação de ofício deve, evidentemente, ser técnica e transparente. O desdobramento cadastral deve estar lastreado em critérios objetivos — como vistorias, laudos fiscais, georreferenciamento e imagens de satélite — e observar o devido processo legal administrativo, com notificação prévia do contribuinte, acesso aos elementos técnicos e possibilidade de impugnação. Longe de fragilizar o lançamento, esses cuidados reforçam sua legitimidade e reduzem significativamente o risco de judicialização.

Ao incorporar essa lógica ao Código Tributário Municipal, o Município corrige uma distorção histórica, evita renúncia indevida de receita e fortalece a justiça fiscal. Mais do que isso, alinha sua legislação à realidade territorial contemporânea, marcada por expansão urbana, glebas subutilizadas e uso econômico híbrido do solo.

Em síntese, a modernização do CTM passa necessariamente por abandonar normas meramente declaratórias e adotar dispositivos claros, que autorizem e determinem o desdobramento cadastral de ofício para fins tributários. Essa é uma medida juridicamente segura, constitucionalmente adequada e fiscalmente responsável — e que deve integrar qualquer Código Tributário Municipal comprometido com eficiência arrecadatória e segurança jurídica.