Glebas Urbanas e sua Tributação no IPTU: distorções atuais e proposta de aperfeiçoamento

A tributação das glebas urbanas no âmbito do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) é tema recorrente nos Municípios que possuem áreas de expansão urbana ainda não parceladas.

Glebas urbanas consistem em extensas áreas de terra localizadas em áreas de expansão urbana que não tenham sido submetidas a loteamento ou desmembramento.

Na prática municipal, é comum que a legislação fixe um critério objetivo para a caracterização da gleba, normalmente estabelecendo que terrenos com área superior a 5.000 m² (cinco mil metros quadrados) sejam enquadrados nessa condição.

A prática atual e suas distorções.

A solução mais adotada pelos Municípios consiste na aplicação de um redutor fixo no cálculo do IPTU para terrenos classificados como glebas, incidente exclusivamente sobre a área que excede 5.000 m².

Em regra, até 5.000 m² o terreno é tributado integralmente; a partir dessa metragem, o imóvel passa automaticamente a receber um redutor fixo, geralmente de 50%, havendo Municípios que aplicam redutores de até 100% sobre o valor venal territorial — hipótese que, tecnicamente, configuraria isenção da área excedente, e não simples fator redutivo, mas isso é assunto para outra postagem.

Pois bem, esse modelo, embora simples do ponto de vista operacional, gera distorções relevantes, isso porque um terreno com 5.001 m² recebe exatamente o mesmo redutor daquele que possui 30.000 m², 50.000 m² ou áreas ainda maiores, desconsiderando por completo a diferença de extensão territorial e de potencial econômico entre os imóveis.

Tal prática afronta princípios fundamentais do Direito Tributário, especialmente os princípios da isonomia, da capacidade contributiva e da razoabilidade, ao tratar de forma igual contribuintes em situações manifestamente desiguais.

Proposta: ajuste escalonado da área tributável da gleba

Diante dessas distorções, propõe-se a adoção de um modelo de cálculo escalonado, mais justo e tecnicamente adequado. A lógica central da proposta é simples e objetiva: quanto maior for a gleba, maior será o fator corretivo aplicado no cálculo do IPTU, de forma gradual e proporcional.

Nesse modelo:

1) A área de até 5.000 m² será sempre tributada integralmente, sem qualquer redutor (até aqui, sem alterações em relação ao modelo atual);

2) Somente a área excedente a 5.000 m² será objeto de ajuste (ponto em que se iniciam as diferenças);

3) O fator corretivo deixa de ser fixo, passando a ser escalonado, conforme faixas de área previamente definidas na legislação municipal;

4) O fator de correção incidirá exclusivamente sobre a área excedente, aumentando progressivamente conforme a dimensão total da gleba.

Dessa forma, evita-se que pequenas glebas recebam o mesmo benefício concedido a áreas extremamente extensas, assegurando maior justiça fiscal e melhor alinhamento com os princípios constitucionais tributários.

Área efetivamente tributável

Recomenda-se, ainda, que o cálculo considere exclusivamente a área efetivamente tributável do terreno. É comum que glebas possuam Áreas de Preservação Permanente (APP), faixas não edificáveis ou áreas ambientalmente protegidas, que muitas vezes já são objeto de isenção de IPTU concedida pelo próprio Município.

A exclusão dessas áreas do cálculo evita a sobrecarga fiscal e confere maior segurança jurídica ao lançamento.

Simulações e impacto arrecadatório

A implementação de um novo modelo de cálculo para glebas exige, necessariamente, a realização de simulações prévias de impacto tributário, tanto para os contribuintes quanto para a arrecadação municipal. Para tanto, torna-se indispensável a utilização de software específico de simulação de cálculo do IPTU, capaz de comparar o modelo atual com a nova metodologia escalonada.

Ferramentas dessa natureza permitem decisões técnicas mais seguras e transparentes, sendo comumente disponibilizadas em serviços especializados de modernização da legislação tributária municipal.

Conclusão

A substituição do redutor fixo por um modelo escalonado de tributação das glebas urbanas representa um avanço significativo na busca por um IPTU mais justo, proporcional e tecnicamente consistente, corrigindo distorções históricas e fortalecendo a sustentabilidade da arrecadação municipal.